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认证机构对物业服务企业实施认证审核时，为确保审核的有效性，以下几个问题值得关注。

一、客观、完整地认识物业服务

传统观念认为，物业服务的主要内容无非是保洁、保安、绿化、房屋维修等，是一个技术含量不高的行业。实际上，物业服务是一项专业性很强的活动。随着经济的发展和科技的进步，建设领域不断涌现新的技术、新的产品，物业服务的智能化程度越来越高，物业服务企业必须拥有掌握管理技术和硬件技术的专业人员，具有先进的管理工具及设备，建立科学、规范的管理措施及工作程序，才有能力提供相应的物业服务。因此，认证机构审核物业服务企业时，应充分认识这一变化。在审核人员的安排上，要针对不同的物业服务企业，考虑审核组人员的构成，防止由于轻视物业服务而派出不适宜的审核人员，造成对审核有效性的不利影响。同时，应要求从事物业专业审核的人员，不断跟踪建设领域使用的新技术、新产品，不断研究审核的难点、重点、关键点，以适应物业市场不断变化的需要。

二、充分研究其共性和个性

自1981年深圳市东湖丽苑小区在国内率先实行物业服务以来，物业服务的领域已从住宅区逐步扩大到工业区、学校、医院、商场、办公楼等，服务内容涉及社会服务行业的多个领域，包括房屋及其相关设施设备维修养护、环境保洁、绿化养护、保安、家政等众多内容。对于设施设备的维修养护，不同的物业服务内容差异相当大。如大型高层写字楼，最基本的基础设施包括电梯、中央空调、供配电系统、消防系统、保安监控系统、二次供水系统，新建的自动化程度更高的楼宇还包括自控系统等，而一般的住宅物业服务可能不存在对上述设施设备进行管理的需要。个性的差异、不同的专业、不同的技术含量，增大了审核的难度。因此，认证机构必须充分研究不同物业企业的共性和个性，有的放矢，才能提高审核的有效性。

三、充分考虑审核人员的专业背景

作为物业管理专业的审核人员，如果没有直接从事过物业服务的实践，或是所接触的物业服务涉及专业范围过窄，专业技术含量过低，自己又没有通过其他途径学习大型综合高档物业服务的相关知识，就作为审核组的专业审核员对大型高档写字楼进行专业审核，很可能摸不着边际，抓不住重点、难点、要害、关键点，审核的力度、有效性必定会受到影响(即便具有一定大型综合高层写字楼物业服务的经验，也不一定精通物业服务的所有专业)。为此，审核物业服务企业时，应根据审核物业企业的类别，充分考虑专业审核人员的专业背景，确保审核的有效性。

广大物业服务企业需要审核组提供高质量的审核结果，认证机构需要审核组提供可靠的现场审核结论。因此，认证机构对物业行业的认识程度，审核组成员的有效构成及所具备的专业知识、技能、经历、经验等，都将对审核结论以及认证企业的发展产生不同程度的影响。